Continua la partnership tra CNCC, Consiglio Nazionale centri commerciali, e EY con l’obiettivo di osservare e interpretare l’evoluzione del comparto dei Centri Commerciali in Italia. I centri commerciali italiani hanno chiuso il 2025 in linea con i risultati di vendita del 2024, "confermando un quadro di sostanziale stabilità". Nonostante la prudenza dei consumatori nelle scelte di spesa, sottolinea il report, i centri commerciali "hanno saputo mantenere un ruolo centrale non solo negli acquisti, ma anche come spazi di aggregazione e di esperienza".

Le vendite annuali si sono attestate su livelli pressoché invariati rispetto allo scorso anno: anche le affluenze per il 2025 hanno registrato un trend in linea con il 2024, confermando una certa stabilità nelle abitudini di consumo degli italiani. Il dettaglio per settori mette in evidenza alcuni comparti, che hanno avuto un andamento più vivace, come Cura persona e Salute, in crescita di oltre tre punti percentuali (+3,2%), e Attività di servizi (+1,4%). Altri segmenti, invece, legati a una spesa più discrezionale, hanno mostrato una fase di assestamento: l’Elettronica di consumo ha registrato un arretramento vicino ai due punti percentuali (-1,7%), mentre i Beni per la casa hanno ceduto poco più di un punto (1,3%). Sostanzialmente stabili i comparti Cultura, Tempo libero e Regali (-0,9%), Abbigliamento (-0,7%) e Ristorazione. (-0,3%). 

“I dati relativi all’anno concluso -spiega Roberto Zoia, presidente del CNCC - confermano la solidità del settore in un contesto privo di spinte straordinarie, evidenziando una tenuta che riteniamo sempre più strutturale. La stabilità di vendite e ingressi dimostra che il commercio fisico ha saputo reagire con determinazione, investendo sulla qualità dell’esperienza, sulla relazione con i visitatori e su un utilizzo sempre più evoluto dei dati per comprenderne bisogni e comportamenti”. 

Nel commentare questi risultati, Marco Daviddi, Managing Partner di EY-Parthenon Italia, osserva come “con affluenze stabili i centri commerciali mantengono un ruolo rilevante tra i canali di vendita, anche in una fase di pressione sul potere d’acquisto. Il dinamismo dei servizi e della cura della persona indicano che il consumatore riconosce ai centri commerciali un crescente valore, oltre l’acquisto immediato, grazie alla possibilità di integrare bisogni diversi in un’unica esperienza di visita”. 

Commentando il perimetro più ampio del settore, un retailer su 3 segnala una sostanziale stabilità del fatturato negli ultimi 12 mesi, mentre quasi la metà registra una crescita misurata e una quota più ridotta evidenzia un incremento più sostenuto. Solo una minoranza riporta un arretramento contenuto.  

Le previsioni per il 2026 confermano questa linea positiva: quasi la metà degli operatori prevede una crescita moderata, mentre la restante parte prevede di mantenere stabili i livelli di vendita, a testimonianza di una generale solidità del settore. Lo stesso orientamento emerge nelle prospettive di sviluppo della rete. Una larga maggioranza dei retailer prevede di ampliare la presenza fisica, con una netta preferenza per i centri commerciali, indicati come canale di espansione da quasi 8 operatori su 10, e per le vie del centro servite dal trasporto pubblico, considerate strategiche da quasi nove rispondenti su dieci.  

I canali alternativi, come outlet, zone commerciali esterne e travel, restano aree di sviluppo più selettivo. Le scelte sulla struttura della rete mostrano inoltre un rafforzamento dell’investimento diretto, con quasi la metà del campione orientata ad aumentare il peso dei punti vendita diretti rispetto al franchising, una piccola parte a far crescere il franchising rispetto ai punti vendita diretti, mentre la restante parte preferisce mantenere l’attuale mix. 

Le strategie sulle superfici confermano un approccio prudente: quasi quattro retailer su cinque dichiarano l’intenzione di conservare le metrature esistenti, mentre solo una quota più contenuta prevede riduzioni. Sull’assortimento prevale una posizione di continuità, con poco più della metà del campione intenzionata a mantenere stabile l’offerta, mentre il resto si divide tra ampliamento, riduzione selettiva e diversificazione del mix. 

La survey analizza anche la relazione tra canale fisico e digitale. Quasi nove aziende su dieci prevedono di ampliare il canale fisico e poco più della metà pianifica una crescita dell’e‑commerce, con una quota significativa orientata sul modello click & collect, che conferma il ruolo crescente dei punti vendita come hub logistici e relazionali.  

Le priorità strategiche dei retailer si concentrano su tre assi principali: rafforzare l’offerta differenziante per rendere più attrattivo il punto vendita; investire sull’ingaggio digitale per dialogare con un consumatore sempre più multicanale; migliorare la customer experience in negozio, considerata fondamentale da oltre due terzi del campione. Tra i temi considerati cruciali spicca anche la capacità di attrarre e trattenere i talenti, con percorsi di formazione volti a rafforzare il ruolo consulenziale del personale. 

Le aspettative verso i centri commerciali delineano le aree su cui i gestori dovranno concentrarsi per rispondere alle esigenze dei tenant. La quasi totalità dei retailer ritiene molto importanti i servizi di accessibilità (viabilità, parcheggi e collegamenti con i mezzi pubblici). Anche i servizi legati alla salute sono particolarmente apprezzati dai retailer, che ne riconoscono l’importanza per il proprio business. 

Food court e aree ludiche ottengono valutazioni molto positive, in quanto contribuiscono a rendere i centri commerciali più attrattivi e a favorire la permanenza dei visitatori. La comunicazione digitale dei centri è considerata importante da circa due terzi dei retailer, confermando la necessità di mantenere un contatto efficace con i clienti anche al di fuori del punto vendita fisico.  

“Dalla survey emerge un settore che, pur operando con prudenza, continua a investire nel canale fisico e nella qualità dell’esperienza - aggiunge Stefano Vittucci, Retail & Consumer Products Sector Leader di EY Italia - L’integrazione tra format, servizi e digitale, unita alla capacità di dialogare con un consumatore più informato e selettivo, rappresenta la leva su cui si giocherà la competitività dei prossimi anni”.