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Il retail italiano si fa selettivo, ibrido e in riassetto

Lo conferma l’analisi di Reno per Confimprese, presentata al XIII Retail & Real Estate di Rimini

Il retail fisico italiano che si sviluppa all’interno dei centri commerciali non è in crisi, ma in piena trasformazione. Dopo le turbolenze della pandemia i centri commerciali hanno dovuto affrontare un nuovo scenario, con un consumatore disposto a spendere sempre meno per gli acquisti voluttuari e concentrato ad assorbire gli effetti inflattivi sul carrello della spesa, che continua a pesare sul portafoglio. Lo conferma l’analisi condotta da Reno per Confimprese, presentata nel corso del XIII Retail & Real Estate Confimprese a Rimini. 

In Italia il retail, nonostante le incertezze della crisi geopolitica e la debolezza dei consumi, tiene la barra dritta, tanto che le previsioni di sviluppo dei centri commerciali per il prossimo triennio 2025-2028 stimano 7 aperture così suddivise: nel 2026, il Nuovo Distretto Telematico a Genova e il Fass Shopping Centre a Elmas (Ca) il City Mall a Gallarate (Va), la Galleria Porta Vittoria a Milano e l’Iper Tosano a Brescia. Nel 2027-2028 ne sono previste altre 2 che saranno il Centro Commerciale Messina e Milanord a Cinisello Balsamo. Gli ampliamenti previsti saranno 3. 

Certo il raffronto sul 2019, che prevedeva per il triennio 16 aperture, può sembrare deludente, ma bisogna considerare il ridimensionamento strutturale avvenuto nel retail fisico, che oggi mostra uno scenario mutato con ampi spazi di rinnovamento sullo stock esistente (numerosi progetti in corso) e opportunità di sviluppo selettive.

"Il retail si sta evolvendo -riflette Mario Resca, presidente Confimprese- e sono sempre più percepiti dai consumatori come spazi polifunzionali per trascorrere del tempo. Non stupisce che sia in aumento lo sviluppo del settore food&beverage e del pet, retaggi del post-covid. Le persone si orientano verso offerte ristorative più economiche senza rinunciare ai consumi fuori casa e mostrano una rinnovata attenzione per gli animali". 

"Del resto -aggiunge Resca- va anche detto che la stabilità dell’inflazione in settembre a +1,6% sul mese precedente è il segnale che il sistema economico italiano dimostra una tenuta maggiore rispetto ad altri Paesi europei, anche grazie a politiche finanziarie stabili e al miglioramento del tasso di occupazione che migliorano l’affidabilità internazionale dell’Italia. I provvedimenti allo studio nella legge di Bilancio, compresa la detassazione del 33% per redditi da 28 a 50mila euro, mirano a ridurre il carico fiscale sul ceto medio e a ripristinare il potere di spesa delle famiglie dopo l’erosione inflattiva degli scorsi anni. Questi investimenti possono stimolare i consumi in tutti i canali di vendita e creare nuovi posti di lavoro".

La ricerca evidenzia che il comparto dei centri commerciali supera per la prima volta la soglia dei 1.001 complessi attivi, con 16 strutture che hanno raggiunto l’eccellenza e un numero crescente di progetti di riqualificazione. Si tratta di un mercato evoluto che punta su qualità e rigenerazione più che su nuove aperture. 

La dinamica è coerente: tra il 2021 e il 2025 le principali insegne hanno movimentato oltre 7.500 location, con una crescita quasi neutra (+0,22% CAGR). Non stagnazione, ma rotazione strategica: si chiudono i punti vendita meno performanti per aprirne di nuovi in aree più attrattive. Crescono i comparti food&beverage e pet, mentre il fashion registra una contrazione strutturale. Il baricentro del retail resta nel Nord-ovest, ma aumentano gli investimenti negli hinterland metropolitani e nelle aree urbane secondarie.

Pur rimanendo il centro commerciale il canale preferito dal 68% dei retailer ma solo dal 28% dei consumatori, il periodo 2021-2025 ha visto una crescita di retail park, high street e prossimità, grazie a numerosi fattori tra cui facilità di accesso, convenienza, fare shopping all’aria aperta, offerta più ampia in ambito food ed estetica del centro città. Il saldo netto delle aperture è pari a 556. I dati del centro studi Confimprese evidenziano che il 42% dei consumatori predilige high street e negozi di prossimità contro il 28% che preferisce centri commerciali e outlet. 

"Il futuro del retail italiano sarà ibrido, opticanale e di prossimità, fondato su esperienze locali, rigenerazione e integrazione tra fisico e digitale. Il retail fisico non sta scomparendo, ma si sta ridefinendo: cresce in qualità, selettività ed efficienza", aggiunge Gian Enrico Buso managing partner Reno.

La vacancy nell’ultimo anno si è stabilizzata tra il 3% e l’8%, segnale di un equilibrio raggiunto tra domanda e offerta dopo anni di forti cambiamenti. I centri di fascia alta sono tornati ai livelli pre-pandemia, mentre quelli di dimensioni minori si rinnovano per attrarre insegne più forti e migliorare il mix merceologico, adattandosi alle nuove strategie dei retailer e alle esigenze dei consumatori. 

Le turbolenze del 2020 hanno stimolato i centri commerciali ad evolvere. I centri regionali si sono mossi prima e, dopo il picco di vacancy, hanno acquisito una nuova normalità fatta di un aumentato turnover che traduce il lavoro continuo al rinnovo dell’offerta.

I centri commerciali in Europa: Germania

Nel confronto con il panel di alcuni Paesi europei, Italia e Germania si confermano mercati maturi, dove la crescita passa dal rinnovamento dello stock esistente. In particolare, la Germania ha raggiunto la piena maturità strutturale, tanto che il 64% dei centri commerciali ha più di 20 anni. Il momento è critico per lo sviluppo e il retail park è l’unico formato in espansione. 

UK

Il Regno Unito prosegue il proprio ridimensionamento strutturale, il mercato è saturo e registra un -25% di strutture negli ultimi 10 anni. In flessione del -15-20% anche le vendite rispetto al 2019. Non sono previsti nuovi centri commerciali. Le uniche opportunità sono solo nei top 30-35 mercati con potenziale di sviluppo, anche perché i costi di realizzazione sono troppo elevati.

Spagna

La Spagna, dove il turismo è in forte ascesa e le vendite sono in campo positivo a +5,9% sul 2024, è l’unico mercato con una finestra di espansione residua da 3 a 5 anni.  I nuovi progetti in pipeline sono 43, tra cui Valdebebas a Madrid, Infinity a Valencia ed Entre Nasas a Siviglia.

Fc - 54676

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